近日,廣州市內(nèi)四家國(guó)有銀行同時(shí)表示,自2月1日起,廣州居民購(gòu)買首套普通住房,房貸利率最低按基準(zhǔn)利率的1.1倍執(zhí)行,二套房貸貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.15倍。業(yè)界分析,這是響應(yīng)“房子不是用來(lái)炒,而是用來(lái)住的”的號(hào)召,抑制住房投資需求,是目前重要的政策取向。那么對(duì)于剛需和剛改來(lái)說(shuō),2018年是否適合入市呢?

2018年開(kāi)年,銀行房貸利率以上浮5%-20%為主流,國(guó)有銀行上浮相對(duì)較少,股份制銀行上浮偏多。根據(jù)融360的數(shù)據(jù),2017年12月,全國(guó)首套房貸款平均利率5.38%,環(huán)比上升0.37%,同比上升20.89%,接近基準(zhǔn)利率上浮10%的水平。全國(guó)二套房貸款平均利率為5.73%,環(huán)比上升0.02個(gè)百分點(diǎn)。

去年3月份,廣州首套房貸利率還可以打8.5折,而目前要上浮15%,在過(guò)去一年里房貸利率至少經(jīng)歷了“四連跳”。以貸款100萬(wàn)元、年限20年計(jì)算:按照等額本息的還款方式,利率八五折優(yōu)惠時(shí),每月需要還款6149.76元,20年間累計(jì)支付的利息總額約為47.59萬(wàn)元;按照利率上浮1.1倍計(jì)算,以同樣的還款方式,每月需要還6816.89元,累計(jì)支付的利息總額約為63.61萬(wàn)元。100萬(wàn)元房貸,總利息多出十幾萬(wàn)元,每月要多還667.13元。

知名財(cái)經(jīng)評(píng)論家、財(cái)經(jīng)專欄作家葉檀表示,房貸利率其實(shí)早已上漲,不過(guò)是溫水煮青蛙式的,長(zhǎng)期去杠桿,將去掉投資市場(chǎng)不敏感群體。

目前新貸款者的負(fù)擔(dān)沉重了許多,不過(guò)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為,目前國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)利率水平是歷史最低,所以綜合計(jì)算房貸利率,和過(guò)去20年相比,現(xiàn)在仍屬于偏低水平。對(duì)于首套房貸者,這個(gè)利息水平還沒(méi)到不可接受的地步,所以,只要是剛需且房?jī)r(jià)合理,咬咬牙出手。

然而,對(duì)于二套房貸者而言,情況或有不同。二套利率上浮10%后年利息在5.4%,若要供30年,利息剛好和貸款總額,也就是說(shuō)貸100萬(wàn)元30年,本息相加基本得200萬(wàn)元左右了;如果二套上浮40%,則年利率為6.8%左右,若要貸100萬(wàn)元30年,光利息就近135萬(wàn)元。而這就產(chǎn)生一個(gè)問(wèn)題:房?jī)r(jià)上漲的速度得要覆蓋到利息成本,否則連平本都做不到。

所以他建議自住型購(gòu)房,首套的可貸款。改善+投資混合型購(gòu)房,二套的,可貸款,且最好縮短貸款期限。

此前早有傳言2月房貸利率將上浮,不少先知先覺(jué)的人排隊(duì)錄入客戶資料。不過(guò),克而瑞數(shù)據(jù)顯示,1月廣州一手住宅的成交量并沒(méi)有受到此影響而爆發(fā),1月廣州樓市成交不佳,很多買家仍然處于觀望態(tài)度。

即將到來(lái)的2月,屬于傳統(tǒng)的樓市淡季,再加上受到春節(jié)放假的影響,預(yù)計(jì)成交環(huán)比會(huì)有所下降,推盤數(shù)量也會(huì)有所減少。綜合2017年市場(chǎng)大背景,預(yù)計(jì)2018年2月供應(yīng)量同比環(huán)比均會(huì)有所減少。2018年第一波推盤高潮預(yù)計(jì)要到3月份。

需求方面,2月是傳統(tǒng)樓市淡季,再加上房貸利率有所上調(diào),預(yù)計(jì)成交同比環(huán)比也會(huì)有所減少。但是隨著春節(jié)假期的結(jié)束,2月下旬開(kāi)發(fā)商推貨速度或會(huì)加快,打響農(nóng)歷開(kāi)年第一仗。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言,受到傳統(tǒng)樓市淡季的沖擊,開(kāi)年后或會(huì)“以價(jià)換量”,來(lái)個(gè)開(kāi)門紅。