當有人說，房價不是你說降就能降的時候，希望大家不要急于反駁，先看完接下來為大家公布的一項最新研究：房價由哪些部分組成？

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土地資源不可再生，越來越少，自然也就越來越貴。每次土拍，開發(fā)商競爭之激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多錢也不在乎。

土地是房地產企業(yè)建設過程中的第一個必備元素，拿地的成本最終必將要算入房價中。研究顯示，開發(fā)商的拿地成本約占房價的30%—40%，這筆錢用來購買土地的使用權，繳納土地出讓金。

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拿到地就要開始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、磚瓦、管道管線、電梯等成本、人工成本、社區(qū)設備成本、綠化維保成本等，整體算下來，又占房價的30%—40%。有的樓盤如果是精裝修的話，還要包括更多的室內設備成本，可能要達到總房價的45%左右。

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開發(fā)商從拿地到建筑施工，到銷售，這個過程也要不斷地繳納相關稅費。主要包括營業(yè)稅、契稅、土地增值稅，所得稅、印花稅等各種稅費，加起來大約占房價的12%-15%。由于各個城市的稅費標準可能不同，收費起點也會略有不同，所以此數據是保守估計。

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銷售管理成本主要包括銷售人員工資，項目管理服務成本，廣告宣傳費用等，該部分費用約占10%—15%。

如果一個項目的操盤能力特別強，樓盤建設銷售周期短的話，成本也會相應減少，如果操盤能力太差，拖個三五年，八九年，那么銷售成本也會隨之增加。隨著時間的消耗，成本增加，樓盤的價值也可能會有所損耗。這對開發(fā)商是非常不利的，同時，也是現在樓市快銷現象存在的一個重要原因。

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除去以上的成本支出，剩下的部分就是開發(fā)商的利潤了，一般占10%—15%。所以開發(fā)商在定房價的時候，根據以上各部分的份額和支出，一個大概的房價就會被制定出了，房價再低，也不能低于自己支出的成本，必須將本金收回來才是定價的底線。

如果想要降房價的話，這五項中，唯一能改變的就是開發(fā)商的利潤嘍。但是，請牢記，企業(yè)，是以盈利為最終目的的。

最后再來談談目前的政策，限購，限售，首付提高，利率提升，這些是針對買賣雙方，還有各個地方上一些，其他的供需政策，例如土地供應，新建商品房審批，以及金融政策。

限購限售都是一把雙刃劍，一方面限購會提高購買門檻，從這個角度上房價不會快速下跌，而且會隨著想進入的人更多，有資格買房的人更多，會觸動更多的，房源價格上的保值等等。

限購實際上是保護了房價，預防房價因為泡沫太大而進行嚴重的反彈，避免房價太高，與收入水平與房子價值背道而馳，最后影響城市的發(fā)展。其實最終的目的就是為了抑制炒房。

所以說房價在未來不會有太大的降價可能性，因為不具備降價的條件。